Vendita fittizia di un immobile, come avviene

Innanzitutto, è bene precisare che esistono diversi modi per realizzare una vendita fittizia o simulata di un immobile.

Si può realizzare una vendita fittizia di un immobile vendendo una casa, ma in realtà volendo solo donarla. Si tratta della cosiddetta “simulazione relativa”. In tal caso le parti vogliono effettivamente trasferire la proprietà, ma fingono il passaggio del denaro che, a volte, non avviene e in altri casi, dopo essere stato versato, viene restituito a diverso titolo.

Oppure si vende un immobile, non volendo in realtà cederlo. Si tratta della cosiddetta “simulazione assoluta”. In tale ipotesi, si ha solo un mutamento di titolarità nei pubblici registri immobiliari ma nei fatti le parti contraenti continuano a comportarsi come prima. Questo significa che il finto venditore resta nel possesso del proprio bene e il finto acquirente non accampa alcun diritto.

Per rendere “credibile” la vendita fittizia è necessario trasferire il denaro (trattandosi di somme ingenti) mediante un intermediario abilitato. Per le vendite a rate si possono usare gli assegni. Un notaio, inoltre, è chiamato ad attestare il passaggio di mani dell’assegno a titolo di vendita e potrebbe fare resistenza se questo non viene consegnato in sua presenza.

Si parla di vendita fittizia anche quando il corrispettivo è irrisorio e di gran lunga inferiore ai prezzi di mercato. In questo caso, si tratta di “vendita mista a donazione”.

La vendita, fittizia o meno, sconta più tasse rispetto alla donazione (per la quale, soprattutto tra parenti, sono previste franchigie elevate). Se la vendita avviene a titolo di prima casa, l’Iva è al 4%, altrimenti al 10%. Se la donazione avviene tra genitore e figli si applica l’imposta sulle donazioni del 4%, ma solo sul valore che eccede un milione di euro. Tra fratelli e sorelle l’imposta sale al 6%, ma con una franchigia di 100.000 euro. Tra gli altri parenti è sempre al 6%, ma senza franchigie. Tra estranei, l’imposta sulle donazioni è dell’8%. Se il beneficiario della donazione è un portatore di handicap la franchigia è di 1,5 milioni di euro.

Una “simulazione relativa” si verifica anche quando la vendita viene subordinata all’impegno per l’acquirente di offrire al venditore assistenza morale e materiale – cosiddetto “vitalizio alimentare” – ma nella realtà tale prestazione viene garantita per poco tempo o per nulla. Secondo la giurisprudenza, però, questo atto è nullo quando il finto venditore è già molto malato o prossimo alla morte e, pertanto, non ha una grossa aspettativa di vita. In questo caso, infatti, la controprestazione è insignificante rispetto al valore del bene venduto.

Una “simulazione assoluta” si verifica con la separazione consensuale dei coniugi in tribunale. A fronte della rinuncia al mantenimento da parte della moglie, il marito le trasferisce la titolarità della casa che, così, passando di proprietà, non diventa aggredibile.

Ragioni di successione – Quando un immobile viene donato a un parente, gli eredi hanno 10 anni di tempo dalla morte del donante per contestare l’atto se questo pregiudica le loro quote di legittima. Se il donatario cede a sua volta l’immobile, gli eredi hanno la possibilità di recuperare il bene fino a 20 anni dopo la donazione. Per tali ragioni, ricevere un finanziamento da parte di una banca non è facile, a meno che gli altri eredi rinuncino all’azione di lesione di legittima. Può capitare, dunque, che per evitare queste problematiche si finga una vendita che in realtà non esiste (simulazione relativa). Ciò non toglie però che gli eredi potrebbero dimostrare il contrario e, quindi, recuperare ugualmente il bene provando che in realtà si è trattato di una donazione.

Ragioni di debiti – Una vendita fittizia di un immobile può essere realizzata anche per sfuggire ai creditori, privati o fisco. In tal caso, però, bisogna ricordare che l’Agenzia delle Entrate Riscossione può pignorare gli immobili solo a patto che il proprio credito sia superiore a 120.000 euro e sempre che non si ricada nei casi del divieto di pignoramento della cosiddetta “prima casa”. In pratica l’esattore non può pignorare l’unico immobile di proprietà del debitore se questo è anche adibito a civile abitazione, a luogo di residenza e non accatastato nelle categorie A/8 e A/9.

Gli eredi possono impugnare la vendita fittizia di un immobile entro 10 anni dall’apertura della successione. Possono poi recuperare l’immobile dall’eventuale terzo che abbia ottenuto il bene dal donatario fino a massimo 20 anni dalla donazione stessa.

I creditori, in caso di vendita effettiva, possono agire con l’azione revocatoria entro 5 anni da quando il bene è stato ceduto. Dovranno però dimostrare che il venditore, a seguito della cessione, si è spogliato di una parte considerevole dei propri beni impedendo ai creditori di eseguire altri utili pignoramenti; che l’acquirente era consapevole dei debiti del venditore.

Sempre i creditori, in caso di vendita simulata, possono esperire l’azione di accertamento della simulazione entro 10 anni per la simulazione relativa; nessun limite di tempo (quindi anche a distanza di molti anni) per la simulazione assoluta.

In entrambi i casi l’acquirente dovrà restituire il bene comprato e potrà al massimo chiedere il risarcimento al venditore.

Il fisco può denunciare il contribuente che vende la casa impedendo il recupero dei crediti per il reato di sottrazione fraudolenta al pagamento delle imposte, ma a condizione che il debito riguardi le imposte sui redditi o l’Iva; che il debito superi 50.000 euro; che ci sia prova del fatto che si tratta di una vendita fittizia. Non scatta il reato se la vendita è effettiva.